不良资产兼具顺逆周期的属性。不良资产投资具有很高的性价比，可为投资者提供更多的投资机会，优化资产配置，带来稳定的回报。

近几年来，不良资产作为“坏时代里的好生意”，持续吸引着越来越多的机构入局，成为资本市场上一道亮丽的风景线。

投资巨头强势入局

据悉，宇宙大PE黑石日前再次出手，战略投资了某民营AMC（资产管理公司），正式进军国内不良资产处置领域，这也是黑石首次战略投资国内民营AMC。黑石方面表示，期待通过本次入股，在中国市场探索新的投资机会。

无独有偶，在黑石之前，国际PE巨头橡树资本、高盛、摩根士丹利也纷纷抢滩不良资产市场，与中国信达、华融等国内AMC合作组建公司，以处置不良资产组合。

与此同时，国内机构也在发力。京东数科与中信证券先后出手，或是协同其他机构成立资产管理公司，或是入股国内四大不良资产管理公司之一的华融，抢先完成布局。

无论中资还是外资，PE巨头们不约而同看好不良资产市场并强势入局，无不在提醒我们：当下阶段，不良资产的“黄金期”已经到来。

投资巨头们的“点金术”

自去年下半年以来，房地产行业出现诸多房企爆雷的现象，不乏一些知名房企。随着市场环境逐步收紧，越来越多开发商也都陷入了流动性危机，成为不良资产处置的“重头戏”。那些外资巨头们，是如何投资不良房地产呢？

黑石：率先入局，杠杆收购

20世纪90年代初，黑石就组建了房地产部门用于收购不良房地产。早期，黑石房地产投资多采取“买入—修复—卖出”的策略，专注于以低价收购优质资产，通过加强管理和投入资金，解决资本结构、运营等问题，改善资产质量之后利用市场上升周期择机出售。

黑石对希尔顿酒店的收购就是一个典型。2007年，黑石集团在房地产泡沫高峰中，斥资260亿美元，其中包括60亿美元基金及200亿美元贷款，通过杠杆交易收购了经营不善的希尔顿。当时，全球经济萧条，酒店业一蹶不振，黑石开始大力整顿希尔顿管理团队。在黑石的努力之下，希尔顿的经营和财务状况持续改善，不仅熬过了金融危机，还迈向了IPO。2018年5月，黑石将所持希尔顿股票全数抛售，实现约140亿美元利润，成为私募股权史上回报最丰厚的一第投资。

2008年，黑石建立房地产债权策略，将业务重心放在商业房地产抵押贷款之上，为客户提供夹层融资、高级贷款、流动性支持，设有高收益的优质房地产债权基金、流动房地产债权基金、抵押信托以及房地产投资信托基金。

2013年，黑石推出财产合伙人计划，投资于欧美及亚洲主要市场的大幅稳定资产，包括办公地产、公寓、工业地产及零售资产。

2017年，黑石推出房地产收入信托基金，即非交易所交易的房地产投资信托基金（REIT），专注于美国市场的稳定收益型商业地产。

橡树资本：多策略并行

1994年，橡树资本建立房地产策略，细分为房地产机遇、房地产信贷及房地产收益三种子策略。房地产机遇策略多与不良债权策略协同运作，投资多元化程度较高，既包括直接购买房地产资产，也包括对拥有大量房地产资产，且被资本市场低估，但其发展前景良好的房地产企业进行投资，同时还包括与一些为商业和住宅提供担保服务的第三方机构合作，收购和管理不良贷款等。

2012年，橡树资本获得美国财政部授权，建立房地产信贷策略，专门投资商业地产抵押贷款支持证券，提供商业及住宅按揭贷款、夹层贷款和公司信贷。

2016年，橡树资本建立房地产收益策略，旨在提供稳定的风险调整后收益，主要投资于具有长期增值潜力的高质量房地产。

阿波罗、ICG：与银行合作

阿波罗在2007年全球金融危机中拓展了房地产业务。为把握房地产领域的债权投资机会，阿波罗大量募集基金，与银行合作开展房地产信贷融资业务，增强在房地产领域的投资能力。同时，将房地产业务与其私募股权投资协同运作，利用私募股权投资中房地产资产组合、房地产运营平台及房地产公司的收购和重组机会，广泛开展针对商业房地产及住宅的债权和股权投资。

ICG把握高级债券、整体贷款以及夹层贷款的投资机会，致力于为得不到银行贷款或苦于银行贷款审批流程冗长的房地产客户提供融资服务。

凯雷集团：布局多支地产基金

凯雷集团拥有11只房地产基金，在亚洲、欧洲和美国寻找房地产投资机会。在欧美地区，重点收购单个物业并寻求该物业的再定位和再开发，以提升物业价值，而在亚洲的主要投资模式为非控制型股权投资。

为什么当下是投资不良资产的黄金时期

投资性价比高

不良资产的“价值”不会因为“不良”二字受到贬损，只要定价精准合理，能够真实有效的反映资产的潜在价值，就是有价值的资产。

现今阶段，在宏观经济下行的作用下，大量企业财务和资产流动性恶化，资产价格不断被低估，不良资产剥离领域面临新机遇。投资者能够以更实惠的价格获得优质资产，进行相应处置后，待经济复苏后再择机推出，从而获得更高收益。

风险可控

近两年，在疫情反复的冲击下，很多领域的投资机会和收益都逐渐减少，投资风险却大幅增加。这种情况恰恰便于进行不良资产投资，因为不良资产已通过价格释放了大部分风险，投资风险更加可控。

政策支持

近年来，监管部门持续优化不良资产处置安排，大幅放宽了运用市场化手段处置不良资产的门槛，不良资产行业的战略地位被提升至最高。

2022年《政府工作报告》提出，要运用市场化、法治化方式化解风险隐患，加快不良资产处置。银保监会发布《关于引导金融资产管理公司聚焦主业 积极参与中小金融机构改革化险的指导意见》，对金融AMC在化解金融风险方面提出更高期望，大幅放宽了金融AMC的作业范围，并给予一系列政策支持。

不良资产作为一种有效的资产配置方式，正受到越来越多投资者的青睐，但不良资产并不适合普通投资者直接参与。投资者可寻找专业投资机构的帮助，通过投资机构专业的管理能力，有效地筛选出优质资产进行投资，进一步完善自己的资产配置策略，获得可期的收益。